HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN

Wenn Sie eine Immobilie besitzen die Sie vermieten, schreiben Sie diese in der Regel mit 2% (über 50 Jahre) bzw. 2,5% bei Gebäudebaujahr vor 1925 (über 40 Jahre) jährlich steuerlich ab. Als Basis dient der Gebäudewert, also der Kaufpreis der Immobilie inkl. Kaufnebenkosten und möglicher Herstellungskosten, sofern die Immobilie in sehr schlechtem Zustand war, abzgl. des Bodenwertes. Diese Abschreibung (Afa) lässt sich im Rahmen der Steuererklärung ansetzen und reduziert die zu versteuernden Mieteinnahmen ähnlich wie beispielsweise Ihre Zinskosten für die Immobilienfinanzierung oder Ihre Reparaturkosten bzw. Erhaltungsaufwendungen, die sich ebenfalls in Abzug bringen lassen. Als Vermieter haben Sie somit ein Interesse daran, dass die Abschreibung möglichst hoch angesetzt wird, damit die Steuerersparnis möglichst groß ausfällt und Ihre Liquidität steigt. Auf Grund des weiter unten beschrieben Gerichtsurteils besteht nun die Möglichkeit, Ihre Abschreibung zu erhöhen, sofern Sie plausibel darlegen können, dass die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie kürzer als die angenommen 50 bzw. 40 Jahre ist. Gerade bei älteren Gebäuden die nicht innerhalb der letzten 15 Jahre umfangreich saniert worden sind, ist dies im Rahmen einer entsprechenden Berechnung der Restnutzungsdauer plausibel aufzeigbar. Diese Berechnung führen wir für Sie aus. Wir berechnen die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie gemäß der Vorgaben und erstellen ein entsprechendes Gutachten, dass zur Vorlage bei Ihrem Steuerberater bzw. dem Finanzamt als Nachweis verwendet werden kann. Unsere Gutachten wurden nachweislich von den Finanzämtern akzeptiert und die höhere Abschreibung somit realisierbar. In vielen Fällen ergeben sich somit enorme Ersparnisse für unsere Kunden, wie auch die Beispielrechnung auf der Startseite aufzeigt.

Im Einkommensteuergesetz (EStG) wird im §7 die Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung geregelt. Im Absatz 4 Satz 2 heißt es "so können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden". In Verbindung mit dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28. Juli 2021 (Aktenzeichen IX R 25/19) ist damit Rechtssicherheit geschaffen worden. Nachgeordnete Finanzgerichte entscheiden entsprechend (so z.B. das Finanzgericht Münster am 27. Januar 2022 (Aktenzeichen 1 K 1741/18 E). 

Jede Immobilie besitzt eine erwartete Lebensdauer. Wird von der Restnutzungsdauer gesprochen, dann ist damit genau dieser Zeitrahmen gemeint, in dem Ihr Gebäude wahrscheinlich noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Eine Restnutzungsdauer ist von verschiedenen Faktoren abhängig und kann sich dementsprechend auch verlängern. 
Im Gegenzug dazu kann ein Gebäude auch an der Restnutzungsdauer einbüßen, wenn Maßnahmen zur Instandhaltung nicht vorgenommen werden.

Die Ermittlung der Nutzungsdauer orientiert sich an § 4 Abs. 3 Satz 1 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Ausgehend vom Gebäudealter/Baujahr werden wesentliche Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt und beeinflussen die Restnutzungsdauer. Modernisierungen sind Maßnahmen, die eine wesentliche
Verbesserung der Nutzungsverhältnisse oder wesentliche 
Einsparungen von Energie bewirken. Dies können beispielsweise neue Fenster, eine sparsame Heizung, ein gedämmtes Dach, eine isolierte Fassade, neue Leitungen oder sanierte Badezimmer sein. Relevant sind die Maßnahmen der letzten 15 (bzw. bei einigen Gewerken bis zu 40) Jahre.

Die Berechnung lohnt sich nur, wenn Sie Mieteinnahmen mit Ihrer Immobilie generieren und Steuern sparen möchten. Dies ist z.B. bei einem selbstgenutzten Einfamilienhaus nicht der Fall. Auch für geerbte Immobilien, die vom Erblasser vor mehr als 50 Jahren angeschafft wurden, gibt es in der Regel keine Gebäude-AfA mehr. Sprechen Sie im Zweifel mit Ihrem Steuerberater, ob eine höhere Abschreibung in Ihrem Fall Sinn macht.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung oder einem vermieteten Mehrfamilienhaus welches älter als 25 Jahre ist und innerhalb der letzten 25 Jahre nicht umfangreich saniert/kernsaniert wurde, sind die Ergebnisse sehr gut und ein Gutachten lohnt sich.

Nach Bestellung Ihres Gutachtens über unsere Website erstellen wir mit Hilfe der von Ihnen gemachten Angaben die Berechnung der Restnutzungsdauer für Ihre Immobilie und senden Ihnen diese nach Fertigstellung als PDF per Email. Die Restnutzungsdauer gibt Aufschluss über die Höhe der Abschreibung (100/Restnutzungsdauer = jährl. Abschreibung in %). Das Gutachten kann so an Ihren Steuerberater oder das Finanzamt übermittelt werden.

Unsere Gutachten bestehen insgesamt aus ca. 7 Seiten (+/- 1 Seite) und enthalten keine Berechnung des Verkehrswertes, Gebäudewertes etc., sondern sind speziell und konkret auf die Berechnung der RND ausgelegt.

Nein, eine Besichtigung ist nicht notwendig. Sollten Ihre Angaben unklar oder unvollständig sein, kontaktieren wir Sie.

Die Gutachten werden von Sachverständigen (Immobilienkaufleute, Gutachter für Verkehrswertermittlung) erstellt. Öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind unsere Gutachter nicht. Zu diesem Thema siehe auch "Aktuelles" auf unserer Homepage.

Ja, die Kosten sind bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten absetzbar.

Wir benötigen die wesentlichen Eckdaten zu Ihrer Immobilie wie Adresse, Objektart, Baujahr und Hinweise zu den durchgeführten, wesentlichen Sanierungsarbeiten der letzten Jahre. Sämtliche Fragen können innerhalb unseres Onlinefragebogens beantwortet werden und Sie müssen zusätzlich keinerlei Unterlagen hochladen oder per Post übermitteln.

Der WEG-Verwalter Ihrer Eigentümergemeinschaft führt eine Beschlusssammlung. In dieser Sammlung werden alle Beschlüsse der Eigentümerversammlungen dokumentiert. Entsprechend sollte die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen dort nachlesbar sein.

Wir empfehlen grundsätzlich die Rücksprache mit Ihrem Steuerberater.
Allgemein lässt sich festhalten: Sofern Sie die Immobilie in jüngerer Vergangenheit erworben und für das besagte Jahr noch keine Steuererklärung abgegeben haben, empfiehlt sich der Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergang. Ist für die Immobilie bereits eine steuerliche Abschreibung erfolgt, empfiehlt sich der Jahresbeginn (01.01.XXXX) für das Jahr, für welches noch kein Steuerbescheid vorliegt.
Die Angaben zur Immobilie müssen immer aus Perspektive des gewünschten Bewertungsstichtages gemacht werden.

Bei einer Kernsanierung wird das Gebäude zunächst bis auf die tragende Substanz zurückgebaut. Lediglich Decken, Außenwände, tragende Innenwände und ggf. der Dachstuhl bleiben dabei in der Regel erhalten bzw. werden lediglich instandgesetzt. Kernsanierungen können insbesondere angenommen werden bei kompletter Erneuerung der Dacheindeckung, der Fenster, der Innenwände mit Ausnahme der tragenden Wände, der nichttragenden Bestandteile der Außenwände bei Fachwerk, der Fassade, der Innenwandbeschichtung, der Fußböden, der Innen- und Außentüren sowie sämtlicher technischen Systeme wie z.B. der Heizung einschließlich aller Leitungen, des Abwassersystems einschließlich der Grundleitungen, der elektrischen Leitungen und der Wasserversorgungsleitungen, sofern die Leitungen nach Erneuerung technisch einwandfrei und als neubauähnlich und neuwertig zu betrachten sind.

Unsere Gutachten wurden bis zur Veröffentlichung des BMF-Schreibens meist  anstandslos anerkannt.  Seit Publikation des Schreibens hat sich der Umgang der Finanzämter mit den Gutachten jedoch verändert, worauf wir unter "Aktuelles" detailliert eingehen. Juristische oder steuerliche Unterstützung bei der Durchsetzung oder Garantien für die Anerkennung geben wir nicht.

Nein! Ihre Daten werden ausschließlich zur Erstellung der Berechnung genutzt. Werbung oder Newsletter gibt es nicht und eine Weitergabe erfolgt ebenfalls nicht.